答：前期我們把銷售貨物的增值稅納稅義務時間講完了，今天我們繼續聊聊銷售服務、無（wú）形資產和（hé）不動產。

今天我們先聊（liáo）聊建築（zhù）服務、不動產銷售。

建（jiàn）築服務

政（zhèng）策依據

1、取（qǔ）得預收款（kuǎn），應在收到預（yù）收款時，以（yǐ）取得的預收款（kuǎn）扣除支付的分（fèn）包款後的餘額，按照規（guī）定的預征率預繳增（zēng）值稅。

2、被（bèi）工程發（fā）包方（fāng）從應支付的工程款中扣押的質押金、保證金，未開具發票的，以納稅人實際收到質押金、保證金的當天為納稅義務發生時間。

政策解讀（dú）

從2017年7月1日起，建築業收到預收款不（bú）再產生增值稅納稅義務，但需要預繳增值稅。換句話說，建築業與房（fáng）地產開發（fā）基本一致了（le），區別在於建築業可（kě）以扣除（chú）支付的分包（bāo）款，但是建築（zhù）業沒有房地產開發的（de）預（yù）收款發票。同時，考慮到建築業行業的工程質押金、保證金（jīn）退回的時間一般都較長，沒有開具發票的部分，以實際收到上（shàng）述款項的當（dāng）天作為增值（zhí）稅納稅義務發生時間。

建築業預收款僅指在建築開工前收（shōu）到的工（gōng）程款，此處的開工有（yǒu）可（kě）能包括實（shí）際開工（gōng）日期、合同約定或政府批準文件的開工日期，需要根據實際情況靈活判斷。當建築服務開（kāi）工後、過程中或完成後（hòu）收到（dào）或者應（yīng）當收到工程（chéng）款（kuǎn）時，其增值稅納稅義務按照總體原（yuán）則處理。

預收款不產生增值稅納稅義務，僅是預征，所（suǒ）以，此時的預收款不（bú）應該開票增值（zhí）稅發票。如果（guǒ）開具了發票，那麽需要遵照總體原則確認增值稅納稅義務時間（jiān）。

案例解析

案例01：某工程合同約定（dìng）開工日期為2018年07月01日，工程（chéng）承接方於（yú）2018年06月（yuè）15日收到預付工程款700萬元（yuán）。

那麽6月份需要按照700萬元預繳增值稅，但不能（néng）確認增值稅收入發生。實際（jì）操作中7月份應進行預繳增（zēng）值稅，8月份（fèn）（申報所（suǒ）屬期7月）將700萬收入確認為增值稅應（yīng）稅收入（rù），確認增值稅納稅義務時間的同時應該開（kāi）具增值稅發票。

不動產銷售

政策依據

采取預（yù）收（shōu）款方式（shì）銷售自行開發的房（fáng）地產項目，應在取得預收款的次月納稅申報（bào）期按照3%的預征率向主管國稅機關預繳稅款。

政策解讀

房地產業預收款與建（jiàn）築業預收賬款有（yǒu）一定的類似（sì）性，在收到預收款時均需要按一定比例預（yù）繳，如果此時未開具發票不需要確認（rèn）增值稅納稅義務（wù）時間，後續按照規定（dìng）應在“不動產權屬變更的當天”，這裏的不動產權屬在實際操作中多（duō）以《商（shāng）品（pǐn）房買賣合同》中約定的交（jiāo）房時間或實際交房時（shí）間中（zhōng）更早的當天，而非辦妥不動產權證書的當天，主要（yào）也是考慮房地產項目（mù）的特殊性，辦妥不動產權證書存在較多的不確定因素。需要注意的是該規定僅限於銷售自行開發的房產地項目，而且采取（qǔ）的是（shì）預收款方式。如果不能同時符合上述兩點（diǎn），需要按照（zhào）總體原則進行處理，收到款項時即需要（yào）確認增值（zhí）稅納稅義務時間。

案例02：A房地產公司開發的某樓盤於2017年2月開始預售，自然（rán）人薛某於2017年03月16日與A公司簽署購房協議，約定於2017年03月20日、2017年4月18日分（fèn）兩次付款，同時約定（dìng）2017年10月08日交房（fáng）。薛（xuē）某按時支付相應款項，雙方於2017年09月30日提前完成交房。

案例解析

此案（àn）例屬於典型的預售樓盤，即房子還沒蓋好就開始銷售，符合預收款方式的規定，A公司應於2017年（nián）4月、5月的征期進行增值稅預繳，可（kě）以開具預收款增值稅發票，不確認增值稅納（nà）稅義務時間。雖然協（xié）議約定2017年10月交房，但是由於實際交房時間在2017年09月，因此應在九月份確認增值稅納稅義（yì）務時間，並於10月（yuè）份征期正式申報。